Vermieter können die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. In der Praxis lauern aber so manche Fallstricke. Diese zeigte Hans-Joachim Lock, Vorsitzender von Haus und Grund Worms-Alzey, bei einem gut besuchten Info-Abend kompetent auf. Auch darüber hinaus bietet der Verein Hilfestellung.

Gut besuchter Info-Abend: Rund 80 Interessierte zog es zu der Veranstaltung, bei der Hans-Joachim Lock (stehend) die Materie mit Tiefgang und dennoch verständlich bearbeitete. - Fotos: Sophia Gamradt / Haus & Grund Worms-Alzey

Der erste Vorsitzende von Haus & Grund Worms-Alzey, Hans-Joachim Lock, weiß: „Betriebskosten gehören zu den großen Streitthemen im Mietrecht. Und viele Vermieter empfinden diese Aufgabe als besonders unangenehm“, berichtet der Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Vermeiden lässt sich das Thema nicht, Betriebskosten müssen schließlich jährlich abgerechnet werden. Und sie steigen – und damit auch das Konfliktpotenzial.

Lock kennt als Haus & Grund Rechtsberater die Sorgen und Nöte aus der Praxis. Daher lag es nahe, dass Haus & Grund Worms-Alzey im Voba-Kundencenter in Alzey eine Infoveranstaltung zu dem Thema anbot. Der Zuspruch bestätigte: Es gibt Bedarf. Rund 80 Interessierte zog es zu der Veranstaltung, bei der Lock die Materie mit Tiefgang und dennoch verständlich bearbeitete.

Typische Fehler bei der Abrechnung

Vermieter können ihre Mieter jedenfalls an den Betriebskosten beteiligen. Doch in der Praxis gibt es so manche Tücken. Typische Fehler bei der Betriebskostenabrechnung umfassen das Versäumen von Fristen, die Wahl eines unpassenden Umlageschlüssels oder Abrechnungszeitraums sowie Unvollständigkeiten in der Heizkostenabrechnung.

Aufgepasst: Eine allgemeine Formulierung wie „Die Betriebskosten trägt der Mieter“ kann die Abrechnung ungültig machen. Betriebskosten, definiert als regelmäßig wiederkehrende Kosten, können nur dann auf Mieter umgelegt werden, wenn sie eindeutig im Mietvertrag aufgeführt sind. Darunter fallen Ausgaben wie Hausmeisterdienste, Wasser, Müllabfuhr und Grundsteuer, aber nicht Reparaturen oder Neuanschaffungen. Wichtig ist zudem die Einhaltung der Frist: Vermieter haben zwölf Monate Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und eventuelle Nachzahlungen einzufordern.

„Eine korrekte Betriebskosten-Abrechnung beginnt beim Mietvertrag“, sagt Lock. Fallstricke lauern aber sogar bei gängigen Formular-Mietverträgen, wie Lock an Beispielen aus der Praxis veranschaulichte – ein Grund, warum der Haus & Grund Vorsitzende in Worms und Alzey eigene Verträge erstellt hat und als Vorlage bereitstellt. Außerdem hat er eine umfassende Anleitung zur Betriebskostenabrechnung geschrieben und gerade erst wieder aktualisiert, mit Vorlagen und Abrechnungsbeispielen. Beide Dokumente sind über die Geschäftsstelle erhältlich;

Locks Praxis-Tipp: eine Kostenerfassungsliste

Die häufigsten Fehler sind laut Lock fehlende bzw. falsch angegebene Verteilerschlüssel oder eine mangelhafte Abgrenzung von Rechnungszeiträumen. Sein Tipp, um keine Posten zu vergessen: sich eine Kostenerfassungsliste anlegen, wie sie auch in Locks Broschüre zu dem Thema als Vorlage enthalten ist. Außerdem rät er, jeden Rechenschritt genau darzulegen. Denn: „Unklare Regelungen gehen zu Lasten des Vermieters.“ Laut Lock sind es nicht etwa Rechenfehler – diese lassen sich in der Regel einfach korrigieren –, sondern formale Fehler, die Vermieter teuer zu stehen kommen.

Das Thema Rauchwarnmelder kam ebenfalls zur Sprache. Hier empfiehlt Lock, die Prüfpflicht selbst zu übernehmen. „Dadurch hat der Vermieter auch einmal jährlich die Gelegenheit, die Wohnung zu betreten.“

Nach gut zwei Stunden, in denen Lock auch viele Fragen aus dem Publikum beantwortete, durften sich die Gäste als Betriebskosten-Abrechnungskönige sehen – wenn sie alles beachteten, wie der Vorsitzende mit einem Schmunzeln sagte. Wer die Infoveranstaltung verpasst hat oder sich vertieft informieren möchte, findet einen guten Ratgeber in der 85 Seiten starken Broschüre, die Lock verfasst hat: „Keine Nachtlektüre“, wie der Haus & Grund Vorsitzende zugibt, „aber hilfreich.“

Neue Aktion: Haus & Grund Worms-Alzey will mit einer eigenen Erhebung Vermieter bei Anpassungen der Miete in Alzey unterstützen (siehe dazu auch den folgenden Kasten).