„Der einfache Weg zur richtigen Abrechnung“ – einen griffigen Titel zu einem komplexen Thema hatte sich der Verein Haus & Grund Worms/Alzey für seine jüngste Informationsveranstaltung gewählt. Und dass das auch beim komplexen Thema Betriebskosten nicht zu viel versprochen war, lag nicht zuletzt am kompetenten Referenten Hans-Joachim Lock.

Anschaulich: Hans-Joachim Lock verdeutlichte, wie es Vermieter vermeiden, bei ihrer Abrechnung Fehler zu machen.

Gleich zu Beginn machte Hans-Joachim Lock, Vorsitzender von Haus & Grund Worms und Referent beim Infoabend, im vollbesetzten Tagungsraum zwar deutlich, dass es den „ganz einfachen Weg“ beim Thema Betriebskosten nicht gibt. Aber es gelang, die großen Fallstricke aus dem Weg zu räumen. Knapp 200 Interessierte dankten dies am Ende mit viel Applaus.

Musterabrechnung für ein Zweifamilienhaus
Am Beispiel eines Zweifamilienhauses hatte der Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht innerhalb von zwei Stunden und Schritt für Schritt eine Abrechnung erstellt – wobei reichlich Tücken eingebaut waren, die Vermietern das Leben schwer machen können. Abbildungen von Rechnungen, Zahlenreihen und Checklisten wurden per Beamer an die Wand geworfen. Auf Plakaten waren, wie in einer Ausstellung, ansprechend gestaltete Darstellungen, Tipps und klar verständliche Abrechnungsbeispiele aufgehängt. Das kam gut an und einige Teilnehmer fotografierten die Aushänge mit dem Handy einfach kurzerhand ab.

Vorsicht: Fehler können schnell teuer werden
Wie Hans-Joachim Lock betonte, geht es ja bei der Betriebskostenabrechnung nicht darum, Mietern „eins auszuwischen“, sondern darum, dass Vermieter keine Fehler machen – und dann im schlimmsten Fall auf den Kosten sitzen bleiben. Solche Fehler können bei der Zusammenstellung der Nebenkosten, also Kosten wie etwa Wasser, Strom, Müllabfuhr oder Entsorgung, schnell passieren. Wie Lock darlegte, hat der Vermieter zwar das Recht, jeden Euro dieser Kosten auf die Mieter umzulegen. In der Praxis stehen dem jedoch einige große „Aber“ entgegen: Zum einen ist Vermietern nicht immer klar, welche Posten denn nun zu den Betriebskosten zählen und welche nicht. Zum anderen gilt: Nur das, was Punkt für Punkt auch im Mietvertrag aufgezählt ist, kann auf den Mieter umgelegt werden (Pauschal-Formulierungen im Stil von „die Betriebskosten trägt der Mieter“ gelten nicht). Und während sich Rechenfehler problemlos korrigieren lassen, wird bei so genannten „formalen Fehlern“ gleich die ganze Abrechnung nichtig. Lock: „Dann sehen Sie keinen Cent.“

Probleme gibt‘s oft beim Verteilerschlüssel
Vier Mindestanforderungen hat Lock ausgemacht. So muss der Vermieter dem Mieter die Gesamtkosten zusammenstellen und den Verteilerschlüssel erläutern sowie den Anteil des Mieters berechnen und Vorauszahlungen abziehen. Viele Detailfragen wurden gestellt: „Was ist, wenn die Wohnung leer steht?“ oder: „Wie rechne ich ab, wenn es Mietminderungen gab?“ Häufig treten laut Lock Probleme bei Rechnungsabgrenzungen auf, wenn also der Abrechnungszeitraum des Mietvertrags ein anderer ist als beispielsweise der für die Versicherung, Wasser oder Strom.

Die meisten Fehler aber passieren bei der Erklärung des Verteilerschlüssels: „Hier müssen Sie genau zeigen, wie Sie zu Ihrem Ergebnis gekommen sind“, erklärte der Vorsitzende des Haus & Grund Vereins. hug

Zum Nachlesen
Ein Skript mit allen wichtigen Tipps, das von Hans-Joachim Lock, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, erstellt und nun aktualisiert wurde, ist zum Nachlesen bei Haus & Grund in den Geschäftsstellen in Worms (Telefon 0 62 41 / 41 35 91)
und Alzey (Telefon 0 67 31 / 49 31 210) und per Mail info@hug-worms.de für 20 Euro erhältlich.