Haus & Grund Bürgerpreis für den ebwo: Warnecke wünscht sich Worms als Vorbild
Das Jahr 2021 war für Haus & Grund Worms-Alzey ein besonderes: 125 Jahre alt wurde der Verein, was auf der Jahreshauptversammlung entsprechend gewürdigt wurde. Der Vorsitzende Hans-Joachim Lock blickte hier zurück wichtige Entwicklungen für private Eigentümer.
Fotos: Haus & Grund Worms-Alzey
Insgesamt 2.860 Mitglieder stark und stolze 125 Jahre alt ist Haus & Grund Worms-Alzey nun schon. Dem Jubiläumsjahr und der Pandemie angemessen fand die Jahreshauptversammlung diesmal in größerem (und weitläuferigem) Rahmen im Wormser Mozartsaal statt. Und auch inhaltlich hatte die Veranstaltung doppelt Gewicht: Gleich zwei Jahre standen im Fokus, nachdem die Versammlung im Vorjahr wegen Corona hatte ausfallen müssen (zu den Formalien siehe Kasten unten).
Guter Brauch ist es beim Haus & Grund Ortsverein, dass der Vorsitzende, Rechtsanwalt Hans-Joachim Lock, zur Jahreshauptversammlung einen Überblick gibt zu wichtigen Änderungen für Eigentümer und Vermieter in Worms und Alzey. Lock nimmt dazu neue Gesetze und Gerichtsentscheidungen unter die Lupe und bewertet diese. Die gute Besucherzahl und die vielen interessierten Rückfragen zeigten auch diesmal, dass er dabei den Nerv der Mitglieder trifft. Ein Grund dafür mag sein, dass Lock als Fachanwalt für Wohn- und Eigentumsrecht auch die Rechtsberatungen im Verein gibt. Somit ist er dicht dran ist an den Fällen, die die Wormser und Alzeyer tatsächlich bewegen. „Was uns bewegt“ – so lautete auch der Titel der Veranstaltung.
Modernisierung sinnvoll – aber bitte fair geregelt
Sehr kritisch sieht Lock ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Juni 2020, das Modernisierungen betrifft. Lock geht es dabei nicht darum, dass dieses Urteil Mieter vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen schützen oder Umweltstandards erhöhen will (Lock: „Dafür habe ich Verständnis!“). Wie der Vorsitzende darlegte, werden diese Ziele in Städten wie Worms und Alzey so aber nicht erreicht. Hier verleite das Urteil Vermieter viel eher dazu, Modernisierungen auf die lange Bank zu schieben, um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben. Und davon hätten weder Mieter noch die Umwelt etwas. („Ich bin sicher, dass man da übers Ziel hinausschießt“).
Was das BGH-Urteil konkret für Vermieter bedeutet, zeigte Lock an einem Rechenbeispiel. Darin ging es um einen Austausch 30 Jahre alter Fenster wegen besserer Wärmedämmung – eine Investition, die sich für Mieter nach bisheriger, gängiger Berechnung im Durchschnitt nach zehn bis zwölf Jahren amortisiert hat. Nach der neuen BGH-Auslegung kann diese Modernisierung für Vermieter nun aber auch nach 20, 30 Jahren noch ein Verlustgeschäft sein – nämlich wenn die alten Fenster noch funktionstüchtig sind.
Den Grund macht Lock an zwei Neuerungen fest: Vermieter müssen nun bei Modernisierungen den Instandhaltungsteil von den Modernisierungskosten abziehen. Außerdem dürfen Modernisierungskosten nicht mehr mit bis zu elf Prozent der anteiligen Ausgaben auf die Miete aufgeschlagen werden, sondern nur noch mit bis zu acht Prozent. In Locks Rechenbeispiel ergab dies bei einer Investition von 14.500 Euro eine maximale Mieterhöhung von rund 20 Euro, wo nach bisheriger, gängiger Berechnung 80 Euro möglich gewesen wären. „Wenn sich diese Berechnungsweise etabliert, wird es keine Modernisierungs-, sondern nur noch Instandsetzungsmaßnahmen geben“, warnte Lock. Im Blick gehabt habe der BGH einzelne Städte mit absurd überdrehtem Mietmarkt wie Berlin, wo tatsächlich versucht wurde, durch übermäßige Modernisierungen die Mietpreisbremse zu umgehen – doch weder das Eine, diesen überdrehten Markt, noch das Andere, die Mietpreisbremse, gibt es in Städten wie Worms und Alzey.
Ausbleibende Miete? Kündigung berechtigt
Aufgeatmet haben dürften Vermieter hingegen, als Lock ein Missverständnis aufklärte: Zum Schutz vor Corona-Härten hatte der Gesetzgeber Mieter bei nicht gezahlten Mieten von April bis Juni 2020 unter besonderen Schutz gestellt (Art. 240 Paragraph 2 EGBGB). Einige Vermieter hatten sich nun darum gesorgt, für diese Zeit keine Miete zu erhalten. Wie Lock informierte, betrifft dieser Mieterschutz aber nur das Kündigungsrecht. „Der Mieter muss die Miete grundsätzlich trotzdem zahlen.“ Die rückständigen Mieten müssen demnach bis spätestens 30. Juni 2022 gezahlt werden. „Andernfalls ist der Vermieter zum Ausspruch der fristlosen Kündigung berechtigt.“
Positiv sieht Lock auch die Neu-Regelungen im Paragraph 554 BGB an, die es Mietern erleichtert, die Wohnung auf eigene Kosten altersgerecht und barrierefrei umzubauen. Der Vermieter kann hier seinen Rückbauanspruch durch eine erhöhte Kaution sichern. „Die Vorschrift scheint in Anbetracht der geänderten Lebensverhältnisse sinnvoll und verhältnismäßig zu sein.“
Abrechnung kann trotz Fehlern gültig bleiben
Verbesserungsbedarf sieht Lock im Entwurf der neuen Heizkostenverordnung. Darin geht es um Funkablesung und neue Mitteilungs- und Informations-, sowie Um- bzw. Nachrüstpflichten. So mussten Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind, den Nutzern bis Ende 2021 regelmäßig Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen; ab 2022 wird eine monatliche Mitteilung verpflichtend. Bei Betriebskosten gibt es für Vermieter nun zu beachten, dass der Mieter neben der Belegkontrolle auch einen Anspruch auf Einblick in die Zahlungsbelege hat, also prüfen darf, ob die vorgelegten Rechnungen auch gezahlt wurden.
Eher zugunsten der Vermieter geht laut Lock folgende neue Regelung des Bundesgerichtshofs: Treffen Mieter und Vermieter eine Vereinbarung über eine Abrechnung, so ist diese wirksam, auch wenn die Abrechnung Fehler hat. Infos gab Lock unter anderem auch zur Gewerberaummiete-Neuregelung, zur neu definierten und faktisch nun auch in Worms und Alzey niedrigeren ortsüblichen Vergleichsmiete sowie zur Änderung des Telekommunikationsmodernisierungsgesetzes.
Hinweis: Nähere Infos zu den im Artikel genannten Gesetzen sind protokolliert und können über die Geschäftsstelle eingesehen werden.
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Formalien auf der Jahreshauptversammlung Haus & Grund Worms-Alzey wächst auch in Pandemiezeiten weiter
Rechtsberatungen laufen weiterZwar hätten die Rechtsberatungen weitestgehend und mit nur wenigen Einschränkungen weiterlaufen können. Aber es konnten lange keine Infoveranstaltungen stattfinden – und diese fehlen, um neue Mitglieder auf sich aufmerksam zu machen. Gleichwohl will der Verein eine Reihe von Veränderungen auf den Weg bringen, die auch unter Corona-Bedingungen funktionieren. So sollen nun alle Verträge, die Haus & Grund Worms-Alzey herausgibt, online erhältlich sein. Hierzu soll ein eigener Online-Shop über die Homepage eingerichtet werden. „Die Formulare können dann online heruntergeladen und direkt am Rechner ausgefüllt werden“, informierte Lock, der die Verträge selbst ausarbeitet und auf Worms und Alzey zuschneidet. Auch soll die Angebotspalette an Mietverträgen noch in diesem Jahr um einen Mietvertrag für Ferien- und Monteurs-Wohnungen ergänzt werden. „Hier gibt es Bedarf“, hat Lock festgestellt, der als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Verein auch die Rechtsberatungen gibt. Ebenfalls sollte noch Ende des Jahres 2021 ein neues Verwaltungsprogramm in Betrieb gehen, das über den Zentralverband läuft und mehr Sicherheit bieten soll, wie Lock weiter informierte. Die Mitgliedsbeiträge bleiben weiter stabil. Lock: „Autonomie wird wichtiger!“Und der weitere Blick in die Zukunft? Von einer wachsenden Nachfrage geht Lock bei der Energieberatung aus, die bei Haus & Grund angeboten wird. Unter der Schlagzeile „Der Kampf um Ressourcen hat begonnen“ rückte der Vorsitzende die wachsende Bedeutung von Autonomie für Eigentümer und Vermieter in den Mittelpunkt. Als Beispiel nannte er Strom durch Photovoltaik-Anlagen und dessen Bevorratung durch Speicher. Auch wenn die Kosten dafür noch recht hoch seien, werde Autonomie immer wertvoller. „Was nützt beispielsweise im Krisenfall eine Anlage, um den Keller auszupumpen, wenn der Strom ausfällt?“, sagte Lock mit Blick etwa auf Starkregen-Ereignisse, wie es sie auch in Worms und Alzey geben könnte. Andrew Carle, der neben Ulrich Schütz, Sabine Hermsdorf, Wilfried Eich, Richard Kunze, Uwe Neunzling und Hans-Joachim Lock dem Vorstand angehört, erläuterte den Kassenbericht, der von den Mitgliedern einstimmig angenommen und von den Kassenprüfern Michael Schätzlein und Karl-Heinz Hoffmann gelobt wurde. Beide Kassenprüfer wurden wiedergewählt, Hoffmann auf eigenen Wunsch nur für die halbe Amtszeit, ein Jahr. Neu gewählt als dritter Kassenprüfer wurde für zwei Jahre Dr. Ralf Jäger. Weil die Jahreshauptversammlung 2020 pandemiebedingt ausfallen musste, konnten nun gleich zweimal Preisträger-Namen aus der Aktion „Mitglieder werben Mitglieder“ ausgelost werden. Zu gewinnen gab es Restaurant- und Einkaufsgutscheine im Wert von 200, 100 und 50 Euro. Diese gingen (in dieser Reihenfolge) an Andrea Böhner, Eckard Gießen und Ingrid Ritterspach de Oliveira (für 2019) sowie an Sonia von Wihl, Hans Eibach und Susanne Kresse (für 2020). |
Die Vereinsverantwortlichen von Haus & Grund Worms-Alzey rund um den Vorsitzenden Hans-Joachim Lock sind zu Recht stolz: 2.860 Mitglieder! Es gibt nur wenige Vereine im Einzugsgebiet mit ähnlich hohen Mitgliedszahlen. Und die Mitgliederzahl ist im Haus & Grund Ortsverein trotz Corona in den letzten beiden Jahren weiter gestiegen. Der langjährige Vorsitzende legte dazu in der jüngsten Mitgliederversammlung im Wormser Mozartsaal die Zahlen vor. Daran ließ sich ablesen: Es geht nach wie vor jedes Jahr ungefähr in Hunderterschritten weiter aufwärts. Waren es zum Stichtag 1. Januar 2019 noch 2.518 Mitglieder, wuchs die Zahl 2020 auf 2.627 und zum Versammlungszeitpunkt weiter auf 2.726. Und doch geht Corona auch an Haus & Grund nicht spurlos vorbei. „Das Jahr 2021 wird uns nicht den gewohnten Zuwachs erbringen,“ sagte Lock.