Vielen Vermietern treibt diese Pflicht alljährlich die Schweißperlen auf die Stirn: die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen. Ein Fehler hier kann sie schließlich teuer zu stehen kommen. Kein Wunder also, dass der Andrang beim Infoabend von Haus & Grund Worms-Alzey groß war.

Kniffliges Thema, anschaulich erklärt: Der Vorsitzende von Haus & Grund Worms-Alzey, Rechtsanwalt Hans-Joachim Lock (stehend), verdeutlichte, wie Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten Fehler vermeiden können. - Foto: Haus & Grund Worms-Alzey

Gründe für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter gibt es genug. Einer der häufigsten ist die Betriebskostenabrechnung. „Diese Abrechnung ist sehr anfällig für Fehler“, weiß der Vorsitzende von Haus & Grund Worms-Alzey, Hans-Joachim Lock, aus der täglichen Beratungspraxis.

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht führt der Jurist im Verein die Rechtsberatung durch. „Geben Sie einmal bei Google den Begriff „Fehler in Betriebskostenabrechnungen“ ein – Sie erhalten im Bruchteil einer Sekunde zigtausend Ergebnisse“.

Kein Wunder, dass viele Vermieter mit der Erstellung einer korrekten Nebenkosten-Abrechnung zu kämpfen haben. 120 Teilnehmer zog es jüngst ins Info-Center der Volksbank Alzey, wo Lock zeigte, wie Vermieter die Tücken in der Abrechnung umgehen können.

Aus der Ferne betrachtet, scheint alles ganz einfach zu sein: Vermieter können Mieter an den Betriebskosten ihrer Immobilie beteiligen. Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). „Die Betriebskosten brauchen für den Vermieter eigentlich „nur“ ein durchlaufender Posten zu sein“, erklärte Lock.

Doch obwohl der Bundesgerichtshof den Vermietern den Weg zur korrekten Abrechnung inzwischen etwas vereinfacht habe, gebe es noch immer viele Fallstricke.

So muss beispielsweise der verwendete Verteilerschlüssel (zum Beispiel Wohnfläche, Personen, Verbrauch) genau dargestellt werden und alles rechnerisch exakt nachvollziehbar sein. Lock: „Hier passieren die meisten Fehler“ – womit er keine Rechenfehler meinte.

Diese lassen sich laut Lock leicht korrigieren. „Schon ein kleiner formeller Fehler ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist hingegen irreparabel und führt dazu, dass die Betriebskosten nicht mehr nachgefordert werden können.“

Ein solcher formeller Fehler liegt  beispielsweise schon dann vor, wenn ein Vermieter mehrerer Positionen, wie etwa Grundsteuer und Straßenreinigung, zusammenfasst. Lock: „Das ist unzulässig.“

Schon beim Mietvertrag heißt es aufpassen!

Die richtige Nebenkosten-Abrechnung fängt laut Lock schon beim Abschluss des Mietvertrags an: „Enthält der Vertrag keine Regelung zu den Betriebskosten, so sind diese vom Vermieter zu tragen“, erklärte der Vorsitzende.

Dass so mancher Mietvertrag, der im Handel verkauft wird, den Bestimmungen des BGB über Betriebskosten aus Sicht der Vermieter ganz und gar nicht entspricht, wies Lock an Beispielen eindrucksvoll nach.

Mancher Vertragstext scheitert demnach schon an der Frage: Was sind Betriebskosten? „Nur das, was Punkt für Punkt auch im Mietvertrag aufgezählt ist, kann auf den Mieter umgelegt werden“, betonte Lock. „Eine Pauschalformulierung wie ‚die Betriebskosten trägt der Mieter‘, macht die Abrechnung komplett ungültig – dann sehen Sie keinen Cent!“

Häufig treten Probleme auch bei Rechnungsabgrenzungen auf, berichtete Lock. In diesem Fall sind unterschiedliche Abrechnungszeiträume zu beachten. Lock rechnete auch für diesen Fall an Beispielen vor, wie man richtig vorgeht.

Außerdem informierte der Fachanwalt: „Es können übrigens auch neu entstehende Betriebskosten umgelegt werden, wenn im Mietvertrag eine so genannten Mehrbedarfsklausel vereinbart wird.“

Der Vorsitzende ging auf alle Fragen der Anwesenden ein. Individuelle Probleme werden bei Haus & Grund auch über die Rechtsberatung vor Ort angegangen. Der Verein freut sich weiterhin über Wachstum. Geschäftsführerin Astrid Gamradt: „Wenn es so weitergeht, haben wir bald die Marke von 2.600 Mitgliedern erreicht“.

Umfangreiche Broschüre beim Ortsverein erhältlich

In einer Broschüre erläutert Lock Abrechnungsvoraussetzungen und legt unter Beachtung der aktuellen Rechtsprechung die notwendigen Anforderungen gut verständlich dar. Der zweite Teil besteht in einer Anleitung zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung.

Das Skript gibt Tipps, enthält hilfreiche Checklisten, viele Beispiele und erklärt alle Schritte, die für die korrekte Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag nötig sind.

Die 89-seitige Broschüre, die Lock komplett selbst verfasst hat, ist für 25 Euro erhältlich in den Geschäftsstellen Worms (Wilhelm-Leuschner-Straße 13, Telefon 0 62 41 / 41 35 91) und Alzey (im Volksbank-Gebäude, Hospitalstraße 15, Telefon 0 67 31 / 49 36 113).